Wie bedrijfsruimte huurt, bijvoorbeeld voor een winkel, restaurant of hotel, wordt door de wet beschermd. Een verhuurder kan de huur niet zomaar beëindigen, ook niet als hij dat graag wil. Dat blijkt opnieuw uit een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 mei 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:3168). De verhuurster wilde een hotel-restaurant zelf gaan exploiteren, maar de rechter ging daar niet in mee.
De huurder huurde de bedrijfsruimte sinds 15 september 2016 en dreef er een hotel-restaurant. De verhuurster zegde de huur op tegen 14 september 2021, wegens dringend eigen gebruik en slechte bedrijfsvoering door de huurder. De huurder stemde niet in met die opzegging. Weigert de huurder, dan moet de rechter beslissen of de huurovereenkomst eindigt.
In eerste aanleg, in de procedure bij de kantonrechter, vangt de verhuurster bot. De kantonrechter is er niet van overtuigd dat de verhuurster werkelijk de intentie heeft om het gehuurde zelf te gaan gebruiken. De verhuurster gaat in hoger beroep. Helaas voor haar, opnieuw zonder succes.
Het hof legt in het arrest eerst uit welk beoordelingskader geldt. Gaat het om een opzegging door de verhuurder tegen het einde van de eerste huurtermijn van vijf jaar, dan kan de rechter de vordering tot beëindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek op twee opzeggronden toewijzen. De eerste opzeggrond is dat de huurder het bedrijf niet heeft gevoerd zoals een goed huurder betaamt. De tweede opzeggrond is dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn partner of een naast familielid de bedrijfsruimte zelf duurzaam wil gaan gebruiken en dat hij de ruimte daarvoor dringend nodig heeft. De verhuurster beriep zich in deze zaak op beide opzeggronden.
Het verwijt van slechte bedrijfsvoering spitste zich in hoger beroep toe op de brandveiligheid. De verhuurster beriep zich op rapporten die in haar opdracht waren opgesteld, zonder medewerking van de huurder. Uit controles die periodiek door de Omgevingsdienst waren uitgevoerd, bleek juist dat het hotel-restaurant wél aan de brandveiligheidseisen voldeed. De verhuurster had in eerste aanleg, in de procedure bij de kantonrechter, bovendien afgezien van een onderzoek door een door de rechter aangewezen deskundige. Het hof vond haar onderbouwing daarom onvoldoende. In hoger beroep vond het hof het niet nodig om de verhuurster opnieuw de mogelijkheid te bieden om via een deskundigenrapport haar standpunt nader te onderbouwen.
Het zwaartepunt kwam vervolgens bij het gestelde dringend eigen gebruik te liggen. De verhuurster hoeft bij een dergelijke opzegging niet met bewijsmiddelen aan te tonen dat het dringend eigen gebruik er is, maar moet het wel aannemelijk maken. De rechter weegt daarbij alle omstandigheden van het geval mee.
De verhuurster stelde dat zij samen met haar zoon het hotel wilde gaan runnen, en legde een ondernemingsplan en verschillende rendementsberekeningen over. Dit alles kon het hof echter niet overtuigen. Bij de aankoop van het pand – kort voor het sluiten van de huurovereenkomst – had de verhuurster immers nog helemaal geen plannen voor eigen exploitatie en had zij zelfs overwogen om het hotel om te vormen tot een appartementengebouw. Haar wens om zelf het hotel te exploiteren hing bovendien samen met de onenigheid die in 2017 met de huurder was ontstaan. Ook was in het geheel niet gebleken dat zij of haar zoon relevante horeca-ervaring had.
Ook de door de verhuurster geproduceerde cijfermatige onderbouwing kon het hof niet tot de overtuiging brengen dat er werkelijk sprake was van een voornemen om het hotel zelf te gaan uitbaten. Een deel van het hogere rendement dat werd gepresenteerd bij eigen exploitatie kwam voort uit het wegvallen van de juridische kosten van de vele procedures die de verhuurster tegen de huurder had gevoerd. Volgens het hof kan een verhuurder zulke kosten niet opvoeren als argument dat eigen exploitatie meer oplevert.
Het hof concludeerde dat de verhuurster, tegen de achtergrond van de verstoorde verhouding en de vele procedures die de verhuurster had gestart, niet aannemelijk had gemaakt dat zij het pand zelf duurzaam wilde gebruiken en dat zij het dringend nodig had. De vorderingen wegens dringend eigen gebruik werden afgewezen.
Wat is de les die uit dit arrest getrokken kan worden? Een verhuurder die zich op dringend eigen gebruik beroept, moet met een concreet en ook geloofwaardig verhaal komen, onderbouwd met overtuigende stukken. De wens om het gehuurde zelf te gaan gebruiken die pas opkomt nadat de relatie met de huurder is verslechterd, gecombineerd met ontbrekende ervaring en cijfers die niet kloppen, is onvoldoende. Hoewel de verhuurder “slechts” aannemelijk moet maken dat er sprake is van voorgenomen eigen gebruik, betekent dat dus niet dat een beroep daarop altijd maar wordt geaccepteerd. En voor huurders van bedrijfsruimte laat dit arrest zien dat de wettelijke bescherming in de praktijk zeker niet denkbeeldig is.
De huurder in deze casus werd bijgestaan door mr. M.J. Goedhart, gespecialiseerd in vastgoedrecht en huurrecht.
