Bij de oplevering van een nieuwbouwwoning ligt de focus vaak op de woning zelf. Minder zichtbaar zijn verzakkingen van de buitenruimte. Als er sprake is van slappe (veen)grond kan er in de jaren na oplevering veel overlast zijn van zettingen. Denk aan verzakte tuinen, terrassen, opritten, looppaden of erfafscheidingen.
De vraag is dan: wanneer is sprake van een gebrek en wie is verantwoordelijk voor de herstelkosten? Niet lang geleden heeft de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen hierin een uitspraak gedaan.
Ons kantoor stond tientallen bewoners van nieuwbouwwoningen bij die jarenlang te maken hadden met zeer ernstige bodemverzakkingen, onderspoeling en schade aan tuinen en woningen. De aannemer weigerde aansprakelijkheid te aanvaarden. In een succesvolle arbitrageprocedure bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen hebben de bewoners gelijk gekregen en werd geoordeeld dat de aannemer aansprakelijk is voor de schade die hierdoor is ontstaan en nog zal ontstaan.
Wat speelde er?
De woningen, opgeleverd tussen 2017 en 2018, staan op veengrond. Na oplevering bleek dat de grond aanzienlijk meer verzakte dan toegestaan. De norm bij (slappe) veengrond is maximaal 30 centimeter in 30 jaar als er verder geen afspraken zijn gemaakt. Maar hier was op sommige locaties al na acht jaar sprake van verzakkingen van 50 centimeter of meer. Dit leidde tot grote problemen met tuinen, schuttingen en toegang tot woningen en schuren.
De aannemer stelde dat bewoners rekening hadden moeten houden met de bijzondere veengrond in deze regio en deed een beroep op verjaring en rechtsverwerking.
De uitkomst
De arbiters verwierpen deze verweren. In hoger beroep bevestigde het scheidsgerecht dat de grondpercelen en funderingsafdichtingen non-conform zijn en dat de aannemer aansprakelijk is voor de geleden en nog te lijden schade wegens zettingen, onderspoeling, gederfd woongenot en buitengerechtelijke kosten.
Bron: Scheidsgerecht Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, nr. 89107 (28 augustus 2025).
Tips voor nieuwbouwkopers
- Heeft u te maken met zettingen? Meld het schriftelijk én stel de ontwikkelaar of aannemer aansprakelijk. Wacht niet te lang en herhaal de klacht als de zettingen toenemen.
- Bundel krachten. Door gezamenlijk op te treden — zoals hier via een collectief — staan bewoners sterker en kunnen kosten worden gedeeld.
- Laat schade onafhankelijk meten. Leg de situatie vast door foto’s.
- Pas op met het zelf uitvoeren van herstelwerk.
Heeft u ook te maken met bouwgebreken of een geschil met uw aannemer? Neem contact met ons op.
